La modificación elementos comunes en propiedad horizontal
La modificación elementos comunes puede ser impugnada en los tribunales cuando se haga de forma unilateral y no cuente con la autorización de la comunidad de propietarios. Esto se debe hacer rápidamente para que el tiempo no haga irreversible la situación y esta se consolide.
La modificación de elementos comunes Ley de Propiedad Horizontal establece un acuerdo unánime de los propietarios que tiene que ser manifestado en Junta de Comunidad de Propietarios. Pero esto no aplica para cualquier tipo de modificación, por ello hay que analizar cada caso en particular
¿Qué son los elementos comunes?
Los elementos comunes se encuentran definidos en la Resolución de la DGRN con fecha 14 de abril de 2015. En donde se señala que son todas aquellas áreas que integran un edificio que sin las cuales no podría subsistir.
Estas áreas son para el uso y aprovechamiento de todos los copropietarios y residentes de un edificio. Las cuales son necesarias para el buen uso y disfrute de las áreas privativas del edificio.
Los elementos comunes pertenecen a todos los sean propietarios de los elementos privativos mediante un sistema de cuotas. Las cuales son atribuidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal a todos los propietarios.
En este documento se establece que la disposición y todos los actos de administración que puedan afectar a los elementos comunes deben ser autorizados por los propietarios. Esto se hará según lo previsto en la Ley de propiedad horizontal.
Los elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil
Los elementos comunes están definidos en el artículo 396 del Código Civil, el cual dice: que serán todos los que no se encuentran comprendidos en los límites de la propiedad de cada local o piso.
Los cuales no sean de uso exclusivo a un propietario individual, ni los que se encuentren fuera del espacio privativo que hayan sido asignados expresamente al propietario en el título.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados
Artículo 396 del Código Civil
¿Cuáles son los elementos comunes?
Los elementos comunes en un edificio son:
Los elementos estructurales, entre ellos se encuentran los muros de carga, los forjados, los pilares y las vigas.
Las cubiertas, las cimentaciones, el suelo y vuelo, cimentaciones y cubiertas. El uso y disfrute de las fachadas con terraza es privativo, pero el suelo es considerado un elemento común, debido a que cubre el piso de abajo.
Las fachadas que tienen revestimientos exteriores de balcones, ventanas y terrazas incluida la configuración o imagen. Con sus elementos de cierre y sus revestimientos exteriores.
Los corredores, las escaleras, las porterías, foso, los pasos, el portal, los muros, pozos, los patios. También los recintos destinados a instalaciones comunes, contenedores, depósitos, ascensores, telefonías o a otros servicios hasta los que sean de uso privativo.
Las instalaciones y los ascensores, las canalizaciones y conducciones para el suministro de agua y para el desagüe. Las que sirven también para el suministro de electricidad o gas y hasta para el aprovechamiento de la energía solar.
El aire acondicionado, las canalizaciones y conducciones de agua caliente sanitaria, ventilación, calefacción o evacuación de humos. Las instalaciones que sirven para la prevención y detección de incendios.
Las instalaciones de seguridad del edificio y de portero electrónico, al igual que las de antenas colectivas. También son elementos comunes las instalaciones para los servicios de telecomunicación o audiovisuales hasta la entrada de las áreas privativas.
Las áreas de servidumbres y todos aquellos elementos jurídicos o materiales que por su destino o naturaleza sean indivisibles.
¿Qué es la modificación de elementos comunes?
La modificación de los elementos comunes se encuentra regulada en la Ley de Propiedad Intelectual. El artículo 7.1 de esta misma ley establece que el propietario de cada local o piso puede realizar modificaciones de sus elementos privativos.
Estas modificaciones pueden ser en los servicios, instalaciones o elementos arquitectónicos, pero solo cuando no alteran o perjudican la seguridad del edificio. Tampoco perjudican su configuración, estructura general o estado exterior ni los derechos de otro propietario.
Para realizar la modificación de elementos privativos tendrá que notificar previamente sobre las obras a la persona que represente a la comunidad. En otro apartado del mismo artículo se hace referencia a los elementos comunes, donde se establece que no se podrán hacer modificaciones.
En caso de que se advierta que deban realizarse reparaciones urgentes deberá comunicarlo de inmediato al administrador o a la persona que represente a la comunidad. Cualquier alteración elementos comunes propiedad horizontal debe acordarse en Junta de Propietarios con el quórum legal establecido.
El quórum modificación elementos comunes para la toma de estas decisiones se encuentran establecidas en la Ley. En caso de que no se complete dicho quórum, el acuerdo sólo será nulo si es impugnado en el plazo establecido.
Para realizar una modificación de elementos comunes es necesario saber si va a ser realizado por un vecino o es la comunidad. Porque si todos los propietarios están de acuerdo en que ese vecino realice la modificación y está cumpliendo con lo establecido en la ley no habrá problemas.
La modificación de los elementos comunes no la puede hacer ningún propietario sin contar con la autorización de la comunidad. En caso de no contar con el permiso correspondiente no deberá continuar con la modificación de elementos comunes comunidad de propietarios.
¿Qué obras pueden ser consideradas como modificación de elementos comunes?
Las modificaciones de elementos comunes en una comunidad de propietarios muchas veces generan conflictos para llegar a acuerdos. Las principales que pueden generar conflictos son las siguientes:
Instalación de antenas de televisión
La Ley 19/1983, con fecha 16 de noviembre, establece que no es necesaria la autorización de la Comunidad para la instalación de una antena de televisión. Lo único que se requiere es una autorización administrativa. Para este caso no es necesaria la modificación de elementos comunes unanimidad.
Obras en la fachada del edificio
La fachada de un edificio es considerada un elemento estructural lo que hace que sea un elemento común que delimita locales y viviendas. Por lo tanto, ningún propietario puede hacer modificaciones a la fachada sin autorización de la Comunidad.
Los propietarios tampoco pueden realizar modificaciones a balcones, toldos, ventanas debido a que se acaba con la uniformidad estética del edificio.
Instalación de ascensores
En las comunidades de vecinos se acuerda que cada propietario debe contribuir con la instalación del ascensor comunitario. Lo cual hará según su cuota de participación, excepto cuando la Junta acuerde de forma unánime otra forma de distribución de los pagos por un determinado emplazamiento, la intensidad de uso, entre otros.
Cuando se va a realizar un cambio de ascensores o sustitución de sus piezas para su buen funcionamiento se requiere el acuerdo unánime de todos los vecinos.
Instalación de equipos de aire acondicionado
La instalación de equipos de aire acondicionado en la fachada según lo previsto en los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, requieren de un estudio de cada caso. En especial si es necesario para su colocación la perforación de la fachada.
Modificación de los tejados
En la Comunidad de Propietarios el tejado es considerado como un elemento común y no se podrá realizar ninguna modificación sin autorización. Por lo tanto, no está permitido la ampliación de áticos o cualquier otro tipo de modificación, sólo que exista unanimidad para la modificación de elementos comunes.
Las terrazas de los últimos pisos de la Comunidad de Propietarios son un elemento común con uso privativo. Esto debido a que forma parte de la cubierta del edificio y es un elemento importante para la impermeabilización.
Sótanos
El sótano de un edificio residencial es considerado un elemento común excepto en algunas pocas circunstancias. Entre esta circunstancia está que se haya originado por causas técnicas, que exista un error en la descripción del edificio o que se haya construido de manera clandestina.
Cuando no existe ninguna de estas circunstancias, la Comunidad tiene que aprobar cualquier tipo de modificación en los sótanos del edificio.
¿Cómo hacer la modificación de elementos comunes?
Los propietarios de una de una comunidad que deseen hacer una modificación de elementos comunes deben cumplir con lo siguiente:
Lo primero que deben hacer es compartir su idea y que se interesen otros propietarios, lo que será de gran ayuda para conseguir su objetivo. Lo siguiente que debe hacer es verificar en los estatutos de la comunidad si no está prohibida la modificación del espacio.
En caso de que la modificación está prohibida se necesita una modificación estatutaria, para lo cual se requiere un acuerdo unánime. Cuando los estatutos no prohíben la modificación de determinadas áreas comunes, se debe solicitar a la Junta de Gobierno de la Comunidad que en la próxima convocatoria de la Junta de propietarios se incluya la petición.
Es importante aclarar cuál es el elemento común que se quiere modificar y plantear los beneficios que trae a la comunidad. Esto es necesario para evitar que ninguno de los asistentes se oponga.
Cuando se haya realizado la propuesta y aclaradas todas las dudas y se debate con todos los propietarios se somete a votación. Para que se apruebe la modificación de los elementos comunes se requiere de una mayoría cualificada, la cual está representada por las 3/5 partes.
La obtención de este número de votos será la que permita la modificación de los elementos comunes dentro del edificio.